Ипотека в сша


Особенности ипотечного кредитования в Америке

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕРынок недвижимости в США привлекает своим разнообразием и низкими ставками по кредитам (около 5%) не только местных жителей, но и граждан России. Для тех граждан РФ, которые проживают в США на постоянной основе или имеют постоянное место работы, условия мало отличаются от тех, что банки предоставляют американцам. А вот тем, кто живет и работает в России, придется постараться, чтобы доказать свою платежеспособность.

Ввиду роста стоимости недвижимости, повышаются и процентные ставки по кредитам. Если в 2017 году средняя ставка держалась на отметке 3-4%, то в 2019 году увеличилась до 5%, и по прогнозам специалистов из агентства «Freddie Mac» – к концу года может подняться еще на 0,5%.

Тем не менее повышение тарифов повлечет за собой снижение бюрократической нагрузки и позволит приобрести собственное жилье большему количеству людей, т. к. отказов по ипотеке станет меньше.

К тому же правительство США предоставляет возможности по рефинансированию текущей ипотеки (т. е. погашение одного кредита, за счет открытия другого под сниженный процент), а также предлагает специальные программы для особых слоев населения: для малообеспеченных, военных, пенсионеров, ветеранов, пострадавших от стихийных бедствий и для граждан, пользующихся энергосберегающими системами.

Такие программы предполагают сниженные процентные ставки, льготы, минимальный первоначальный взнос и даже частичную или полную оплату стоимости недвижимости, например, как в случае с жертвами ураганов, цунами, землетрясений.

Американская ипотечная модель предполагает два вида процентных ставок: фиксированная – Fixed-Rate Mortgage (FRM) и плавающая — Adjustable-Rate Mortgage (ARM).

Для фиксированной характерен стабильный процент на протяжении всего периода кредитования. Около ¾ американцев пользуются именно этой ставкой, потому что даже при неблагоприятных финансовых условиях банк не станет требовать пересмотра договора и повышения процента.

В то время плавающая ставка более привлекательна, т. к. на 1-2% ниже фиксированной, но более рискованная. Она устанавливается по системе, где первое время ежемесячные платежи невысокие, а спустя определенный период, процент пересматривается и увеличивается в большую сторону. Примерами служат 3/1 или 5/1 ARMs. Первая цифра показывает, как долго будет длиться период с фиксированным (низким) процентом, а вторая – частоту изменения ставки в год. Вариант выгоден для тех, кто готов выплатить весь кредит до того момента, как процент начнет «плавать», т. е. за первые 3 или 5 лет.

Что касается требований, которые предъявляются заемщикам – они остаются стабильными:

  • Наличие американского гражданства;
  • Возраст от 25 до 75 лет;
  • Официальное трудоустройство и стаж работы свыше 1 года;
  • Возможность выполнения финансовых обязательств перед банком (оплата первоначального взноса и последующая выплата процентов).

Пакет документов зависит от штата, финучреждения и объекта недвижимости. В основном это паспорт, налоговые декларации, банковские выписки по счетам и документы на недвижимость (договор купли-продажи, право на собственность, страховка, оценка, инспектирование и пр.).

Ипотека в США для граждан России

Получить жилье в кредит могут следующие категории граждан: постоянные жители США, обладающие грин-картой; непостоянные резиденты, с рабочей визой; другие иностранцы, проживающие за пределами страны.

Первая и вторая категория лиц обладает практически теми же правами, что и граждане Америки: сниженные ставки, льготы и субсидии от государства, отсутствие дополнительных комиссий, упрощенная система кредитования и т. д.

Сложности возникают у граждан, живущих вне США. Ведь банк берет на себя повышенные риски, поэтому заемщику придется уплачивать первоначальный взнос в размере 25-50% и оформлять кредит под высокий процент – 7-10%, а иногда и больше (что порой бывает выше ставок в Европе и даже в России). При этом сумма кредита будет ограничена. Например, HSBC выдает ссуду до 3 000 000 долларов, а Citibank до 2 000 000 долларов.

Американские банки взимают комиссию в размере 3-5% от общей суммы кредита. Обычно она оплачивается вместе с первоначальным взносом и не возвращается в случае расторжения договора.

Однако оплата даже 50% первоначального взноса не гарантирует одобрения заявки. Главная сложность – доказать финансовую состоятельность, а это практически невозможно без открытия счета в американском банке.

Поэтому алгоритм получения ипотеки будет следующим: открытие счета; обращение за кредитом непосредственно в банк (можно воспользоваться услугами посреднических фирм); проверка кредитной истории; подготовка и подача пакета документов; совершение сделки (подписание всех бумаг).

Перечень документов может варьироваться от штата к штату, но пакет в обязательном порядке включает такие пункты:

  • Паспорт;
  • Американская виза;
  • Документы на недвижимость;
  • Кредитная история и рекомендательное письмо от российского банка, где открыт хотя бы один счет, сроком выше 2 лет;
  • Подтверждение занятости: юридический адрес работодателя и контактные данные;
  • Документальное подтверждение места жительства (например, квитанции по оплате коммунальных платежей);
  • Выписка по банковскому счету, открытому в США, где присутствуют средства для оплаты первоначального взноса, всех расходов по сделке, а также резерв, в размере 12 ежемесячных выплат по кредиту.

Помимо банков, иностранцы могут получить ипотечный заем у Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA). Но в таком случае приобретаемая недвижимость должна использоваться как постоянное жилище. Этот вариант выгоден для тех, кто имеет рабочую визу. Тогда предоставлять кредитную историю и подтверждение финансовой надежности из российского банка не нужно.

Особенности американской модели ипотечного кредитования

Более 90% недвижимости американцы покупают в ипотеку. И этому есть ряд объяснений, в виде следующих преимуществ.

  1. Сравнительно низкие процентные ставки. Среди бесчисленного множества целевых кредитов, ипотека является одним из самых доступных видов. Это напрямую связано с длительным сроком оформления договора (до 30-40 лет) и стабильностью внутренней валюты. За счет этого даже семьи с небольшим доходом могут позволить себе личное жилье.
  2. Идентичная заинтересованность объектами первичного и вторичного рынка жилья. Если отечественные банки неохотно выдают займы на незавершенные объекты, то американские финансовые учреждения одинаково берутся работать как с готовой недвижимостью, так и с жильем в режиме строительства.
  3. Высокая конкуренция. Благодаря повышенному спросу на кредитные продукты, банки стараются сделать свои предложения максимально заманчивыми и выгодными для клиентов. Поэтому процент отказов по ипотеке (для граждан США) – очень низкий.
  4. Учет всех доходов заемщика. Помимо заработной платы или поступлений от собственного бизнеса, банк обращает внимание на собственные средства заемщика и любые пассивные доходы: поступление дивидендов, суммы от аренды недвижимости, накопления в пенсионных и трастовых фондах и т. д.
  5. Первоначальный взнос. В зависимости от учреждения, выбранной программы, наличия льгот и предоставленных документов он может составлять от 0 до 50%.
  6. Наличие фиксированной и плавающей ставки. Первый вариант более стабильный и подходит для длительных сроков ипотеки, т. к. размер ежемесячных платежей будет всегда одинаковым. Вторая ставка подходит для кредитов на небольшой период (5-10 лет), потому что изначальный процент ниже, чем в первом случае, а его увеличение происходит в последующие годы и может быть привязано к различным финансовым показателям (LIBOR, котировка облигаций Минфина США).

Из минусов только дополнительные платежи. Ведь помимо привычных комиссионных, страховки и оплаты всех налогов и сборов, потребуется ряд расходов на услуги по оценке и инспектированию жилого помещения. А это может быть вычисление вероятности затопления жилища или проверка на наличие насекомых и вредителей.

creditkin.guru

Ипотека США: процент, условия и особенности получения иностранцами. Выгодные условия и процентная ставка по кредиту

Большая часть населения США покупает недвижимость в США в ипотеку. В целом, это мировой тренд, и многочисленные иностранцы зачастую хотели бы также приобщиться к этому образу жизни. Однако прежде чем претендовать на какое-либо кредитование в Америке, предварительно соискателям нужно обрести право на пребывание на территории США (уж не говоря о гражданстве). Но даже тогда совсем не факт, что ипотека для них станет реальной возможностью. Подробнее об этом – на страницах данной статьи. Для начала предлагаем Вам просмотреть видео, которое расскажет Вам об ипотеке США:

1. Общие сведения об ипотечном кредитовании в США 2. Почему ипотека в США интересна для иностранцев? 3. Ипотека США – проценты и условия для иностранцев 3.1 Оценка возможности получения ипотечного кредитования в США иностранцами 3.2 Ипотека в США для россиян

4. Заключение

Общие сведения об ипотечном кредитовании в США

Соединенные Штаты Америки – страна, где у всех жителей на уровне ДНК присутствует желание обладать собственным жильем. Американский образ жизни – это собственный дом (с участком) и, как следствие, кредит под него, расплата за который длится на протяжении всей жизни. Ипотека США – это развитая и эффективная система: рынок рефинансирования ипотечного кредитования изобрел уже десятки способов и инструментов, как по максимуму использовать все возможности этой формы кредитования. Плюс к тому, на законодательном уровне (в качестве неприкосновенной темы) позиционировано право любого жителя страны в любой момент (по готовности) выкупить свою закладную, кому бы она не принадлежала.

Порой доходит до смешного и нерационального: кредит под закладную стоит порядка 3-4%, а доходность облигаций (в том числе, авалированных государством) превышает 5-6%. Казалось бы, зачем выплачивать кредит: ведь можно вложить эту сумму (раз уж она есть) в данные безрисковые ценные бумаги и получить навар в 2-3%... Но североамериканский социум силен в своих ментальных устоях, и за полностью выкупленный дом человек в США готов выложить все на свете.

Вроде, как в России граждане настолько ценят халяву, что готовы выложить за нее любые деньги!

Американская мечта рождает стандарт жизни: каждый стремится обзавестись домом, автомобилем, работой, семьей и т.д. Данное подробное описание требуется для того, чтобы стала понятной общая картина ипотеки в США. Рынок конкурентен: на нем присутствует огромное количество покупателей (тех, кто желает обрести собственную недвижимость, пусть и находящуюся в длительном залоге), а также большое количество «продавцов» - тех, кто предоставляет данную кредитную услугу. Среди последних:

  • банки;
  • ипотечные финансовые агентства (мало чем от банков отличающиеся);
  • агентства по рефинансированию ипотечных кредитов.

Всем перечисленным финансовым институтам крайне выгодно получить как можно большее количество новых участников рынка в лице все равно кого – пусть даже иностранцев.

В связи с этим представляется весьма интересным рассмотреть ситуацию подробнее, особенно в ракурсе возможностей обрести кредитование под залог недвижимости тем, кто полноправными американскими резидентами не является. По-другому можно сформулировать так: ипотека США для иностранцев – насколько реально?

Почему ипотека в США интересна для иностранцев?

Развитая работа с кредитами на длительный срок – это показатель эффективности и совершенства существующей финансовой системы. Только та страна способна воплощать амбициозные, капиталоемкие проекты, где присутствует и развита культура длительных заимствований. Под длительностью подразумевается даже не 10 лет, а до 30, а под культурой – аккуратное соблюдение заемщиком условий кредитного договора, заключенного десятки лет назад.

Далеко не во всех странах существует такая культура и такая практика заимствований. Обычно самыми распространенными проблемами там являются:

  • невозможность получения кредитования (пусть даже ипотечного) на существенные сроки, превышающие, к примеру, 10 лет;
  • отсутствие твердой, прописанной во всех деталях правовой базы по ипотечному кредитованию;
  • преступная правоприменительная практика, когда ипотечный кредит может быть тем или иным способом обращен в кабалу для заемщика;
  • невозможность какого-либо маневра с процентной ставкой (даже так называемые «плавающие процентные ставки», порой, только увеличиваются), а также невозможность рефинансирования кредита для достижения более выгодных условий.

Все вместе это делает принципиально невозможным обретение собственного жилья для тех, кто готов нести на себе справедливую и разумную ношу по обслуживанию ипотечного кредита.

Уверенность, что ипотечное кредитование не превратится в относительно законную форму ограбления в Америке, есть у всех. Именно это отличает ипотеку США от систем относительно длительного кредитования в развивающихся странах. И это является первейшей причиной интереса иностранцев (по отношению к США) к американскому ипотечному кредитованию.

Помимо уверенности в завтрашнем дне среди причин привлекательности присутствует сочетание перспективности рынка жилой недвижимости в США и довольно интересных (с точки зрения общей рыночной ситуации по доходности) условий долгосрочного кредитования под залог жилья. Недвижимость в Америке имеет тенденцию к непрерывному росту (исключение наблюдалось только 1 раз за последние 20 лет – в 2008 году и то, оно было больше спровоцировано банкротством двух ипотечных агентств – «FannieMae» и «FreddyMac», чем вызвано объективными причинами).

Ипотека США – проценты и условия для иностранцев

Что касается условий кредитования, то их привлекательность обусловлена следующими условиями:

  1. Ипотека имеет в США процентную ставку на уровне «ниже низшего». Она самая низкая из существующих вариантов кредитования. (На конец мая 2018 года – в среднем от 2,0% до 3,35% годовых). Этот процент существенно меньше, чем та доходность, которую можно получить либо по некоторым облигациям штатов, либо по муниципальным облигациям, либо по долговым бумагам крупных корпораций, бумаги которых входят в американский биржевой индекс S&P 500.

В результате вполне оправданной становится экономическая стратегия, при которой индивид все свои свободные средства вкладывает именно в такие долговые бумаги (повышенной надежности, либо вообще, гарантированные правительством). Если при этом доход по таким бумагам будет более, чем, предположим, те же 3,35% в год (а сумма вложений в облигации будет равнозначна ипотечному кредиту за дом), то этот индивид вообще будет получать прибыль просто потому что он не вложил собственные деньги в покупку дома, а привлек для этого ипотечный кредит.

Для иностранцев ипотека в США, процентная ставка по которой является практически на незаметном для бюджета индивида уровне – это настоящий подарок судьбы. Один из форматов модели экономического поведения описан выше (это если уже есть деньги). В случае, однако, если накопления отсутствуют, но есть твердый источник дохода, то процент по ипотечному кредиту не будет «съедать» все образующиеся сбережения (что немаловажно на таком сроке, как 30 лет).

Вообще, процентная ставка по ипотеке в США бывает двух видов:

Она оправдывает свое название – на весь срок действия закладной на дом ставка не изменится. Подавляющее большинство заемщиков (более 90%) предпочитают именно такую ставку. Финансовый результат здесь такой: при сумме ипотечного займа в $200 тыс. на очень короткий срок в 15 лет под 3,23% годовых выйдет, что суммарно заемщик заплатит $252 тыс. Если же вам не повезло банк одобрил вам только кредит под 4,5%, то за тот же срок вы заплатите $365 тыс. Как видите, в самом начале кредитования заемщику точно известна сумма, с которой уме придется расстаться к финалу. Он не рискует.

По ее условиям она не может меняться в первые 3, 5 или 7 лет (в зависимости от условий договора). При этом, именно в этот период ее значение существенно меньше общерыночного (в текущих реалиях бывает, что процент меньше 2%). Однако затем, по окончании «фиксингового» периода значение ставки может подниматься до значительно больших высот, нежели уровень доходности тех же государственных облигаций (в текущих условиях это может быть величина, к примеру, 7%). В условиях по формированию ставки прописана ее взаимосвязь с несколькими показателями состояния экономики страны.

Ипотека США прочно привязала к себе финансовое будущее своих граждан-заемщиков.

Выгодным такой вид кредитования бывает тем гражданам, которые предполагают (рассчитывают) рассчитаться с банком по ипотеке досрочно – как раз в течении этого самого льготного периода. (надо отметить, что по статистике получается далеко не у всех – только у 45% заемщиков, согласно официальной статистике).

  1. Особенность системы учета доходов клиента при рассмотрении заявки на ипотечное кредитование. Банки анализируют не только подтвержденный справкой с основного места работы доход клиента в виде его твердой зарплаты, но также и дополнительные источники его дохода:
    • бонусы и премии по основному месту работы;
    • финансовые источники «по подработке»;
    • даже дополнительные несистемные заработки;

Главное, чтобы от получения какой-либо суммы остались какие-нибудь документальные следы, либо проводка по счету. Все это обязательно будет учтено кредитным комитетом, что, несомненно, повышает общий уровень шансов на положительное рассмотрение заявки.

  1. Размер первичного взноса. Это полноценный «порог» в отрасль. Собственно, его накопление – это едва ли не первое ограничение для реализации мечты о недвижимости в США в ипотеку. В американских банках норма первичного взноса колеблется в пределах от 10% до 50% (!!!).

Причинами такого разбега могут быть разные. Но одной из них является, к примеру, незавершенная процедура получении резидентства в юрисдикции США. Иностранцам банки вряд ли согласятся выдать ипотечный кредит менее, чем с 30% первоначальным взносом.

  1. В США финансовые институты охотно предоставляют ипотечные кредиты как по объектам на вторичном рынке (т.е. уже готовое жилье), так и на рынке первичном («долевка»). Дом еще не достроен, а собственность на будущую квартиру в нем уже числится за конкретным индивидом, который уже внес первоначальный платеж и выплачивает кредит.

Это может быть особенно выгодно в случае приобретения именно квартир (не индивидуальных домов) в многоэтажных городских жилых домах. На ранних этапах возведения застройщик, как правило, предоставляет значительные скидки для покупателей, так что такая ипотека может отбить сама себя уже к моменту сдачи дома в эксплуатацию.

Пожалуй, самой главной чертой ипотечного финансового рынка в Америке является его эффективность и «эластичность». Под последним понятием подразумевается возможность заемщика оперировать со своей закладной, как с набирающим стоимость активом. Фактически, это никакой не финансовый груз обязательств, который сковывает «движения» гражданина по выбору места проживания, места работы или же вообще, стиля жизни. Это финансовый инструмент, которым можно распоряжаться, как активом. Его можно:

  1. Рефинансировать по более низкой процентной ставке, если вы самостоятельно найдете готовую для этого финансовую организацию. (Т.е. новый банк выкупает у старого держателя вашу закладную и соглашается, чтобы вы платили ему меньший процент, нежели в предыдущем случае).
  2. Погасить закладную досрочно. (Это только в развивающихся странах присутствует такое понятие, как «невозможность досрочного погашения долгов»).
  3. В конце концов, свой дом можно перезаложить! (Получить еще один кредит под ту условную часть дома, которая оказалась уже выкупленной регулярными ипотечными платежами).

В итоге недвижимость превращается из консервативного имущественного объекта, во вполне себе финансово трансформируемый актив, который может служить как залогом, так и взносом в уставный капитал вновь создаваемого акционерного общества, к примеру.

Оценка возможности получения ипотечного кредитования в США иностранцами

Одной из главных черт англо-саксонской идеологии организации общества является подразделение мира, да всего, чего угодно, на «своих» и «чужих». Своих надо поддерживать и защищать… за счет чужих, ресурсами которых нужно, по-возможности, пользоваться. Данная парадигма подразумевает один нехитрый вывод – должна существовать четкое разграничение между «своими» и «чужими».

Самым ярким примером наведения «финансовых» границ по такому идеологическому принципу является отношение властей США к инфляции: Америка нещадно печатает доллары, распространяя их по всему миру. С тех пор, как «бакс» стал единственной мировой валютой, американцам достаточно просто напечатать его, чтобы все страны в мире захотели его обрести, предоставив в распоряжение янки интересующие их (как правило, сырьевые) товары. Но вот отношение к инфляции внутри государства у американцев крайне строгое – толерантность по неуплате налогов там всегда была нулевой!

В сфере ипотечного кредитования, увы, все устроено аналогично. Такие замечательные, первоклассные условия в стране существуют только для «своих» - для граждан, для резидентов, которые платят налоги.

Финансовые институты США – банки и иные агентства крайне неохотно работают с теми гражданами, до которых не может в полной мере дотянуться длинная рука американского правосудия. Полное отсутствие рисков по данной теме может дать только получение нерезидентами непосредственно американского гражданства, а гринкарта, ВНЖ или вообще, многократно продлеваемая виза дает возможность потенциальному заемщику в трудный для него жизненный момент просто-напросто «свинтить» из проблемной зоны, хоть и без жилья, но с невыплаченным долгом. А это недопустимо.

Резюмируя: если вы не американский гражданин, то ипотека США не для вас…

Ипотека в США для россиян

Граждан СНГ не очень любят кредитовать в Америке и ипотека в США для россиян при прочих равных условиях будет иметь существенно более жесткие условия, нежели для резидентов:

  1. Будьте готовы, что ипотека в США процентная ставка по которой для «местных» обходится в 3,2% (фиксинга), для вас будет стоить от 5% до 7% (а в некоторых случаях – до 10%) годовых.
  2. Также чуть-чуть «повыше» будет и первоначальный взнос – от 30% и выше (ну, а меньше 50% вам и самим расхочется экономить, чтобы заморачиваться с ипотекой США и многолетним кредитом).

Но при этом практика показывает, что рассматриваются весьма масштабные заявки на суммы от $100 тыс. до $20 млн.(!!!). А теперь о главном и самом трудном – об административной процедуре оформления. Вот приблизительная дорожная карта:

  • Захотел получить ипотечное кредитование в каком-то банке? – будь добр открыть в данном банке счет и внести на него:
    • сумму предполагаемого первоначального взноса (стоит ориентироваться на величину 30%);
    • сумму оплаты сопровождающих счетов по сделке (об этом вас проконсультируют в банке);
    • сумму резерва (минимально – это 12 первых планируемых ипотечных выплат. В банке вам, скорей всего предоставят график);

Поэтому крайне невыгодно в этом случае брать ипотеку на срок, менее 20 лет – вам придется задепонировать дополнительно целых 5% от кредитуемой суммы.

  • сумму для страхования объекта недвижимости;
  • величину стоимости услуг по оценке объекта недвижимости;
  • главное – сумму всех сопровождающих сделку налогов и сборов.
  • Все еще хотите прочувствовать вкус ипотеки США? Тогда готовимся подтвердить свою кредитную историю.
    • Ипотека в США для россиян – это крайне рискованное предприятие для американских финансовых институтов. Поэтому наилучшим решением этой проблемы стало предоставление письма от какого-нибудь первоклассного, известного банка с мировым именем, где вас должны могли бы охарактеризовать, как платежеспособного и аккуратного заемщика.
    • Однако даже при предоставлении вашеозначенного документа, вам все равно придется предъявить рекомендательное письмо от банка страны вашей текущей резиденции (в котором у вас должен быть открыт расчетный счет в течении не менее двух лет), характеризующее вас, как аккуратного пользователя, не допускающего просрочек по возможным кредитам.
    • Перед тем, как ваша заявка будет отдана на кредитный комитет, вы кладете на свой счет в потенциальном банке-кредиторе вышеуказанные (в предыдущем разделе) суммы. Так вот эти суммы должны соответствовать вашему уровню дохода. При этом, от вас потребуется предоставить официальные документы об уровне вашего заработка.

Справка 2-НДФЛ (только, переведенная на английский язык) подойдет!

  • И наконец, потребуются документы, подтверждающие ваше легальное положение в США и частично свидетельствующие о планах на будущее: паспорт, нотариально заверенная копия открытой визы (либо Гринкарты), документ, подтверждающий адрес вашего текущего проживания (к примеру, это может быть квитанция об оплате коммунальных услуг).

Ипотека в США для россиян – процесс не быстрый.

Заключение

Не смотря на все вышеописанные административные сложности и препятствия, не смотря на то, что ипотека имеет в США процентную ставку для нерезидентов гораздо менее гуманную, чем для граждан страны, и даже, невзирая на существенно больший объем требуемой ликвидности (со стороны заемщика), граждане СНГ все равно стремятся обзавестись собственным жильем в Америке, перебираясь туда на ПМЖ.

Причины у всех разные, но вот желание, иметь там собственный дом, у всех одно. И ипотека США позволяет им сделать это, и хоть и не в полной мере, но значительным образом сэкономить драгоценную наличную ликвидность.

reitinvest.top

Ипотека в США для американцев и иностранных граждан

Как известно, одной из главных составляющих американской мечты есть ни что иное, как собственный дом. Ни для кого не секрет, что Соединенные Штаты Америки входят в список самых выгодных стран в области кредитования, в особенности ипотечного. Низкая процентная ставка по кредитам, лояльное отношения к заемщикам и высокий уровень жизни в стране, позволяют американцам брать кредиты, не задумываясь о многогодовом бремени его погашения.

Прежде всего давайте разберемся в понятиях ипотеки, ипотечного кредитования и кредита под залог недвижимости.

Желая приобрести дом, и не имея на это финансовой возможности, вы отправляетесь в банк за целевым кредитом – на покупку недвижимости. В данном случае ипотекой выступает сам дом, как залог банку за предоставленный вам кредит на его покупку, или же на покупку другого жилья в залог вашей недвижимости. При регистрации такой сделки, объект ипотеки будет официально внесен в реестр прав на недвижимое имущество, а информация о статусе недвижимости «под залогом» станет публичной. До полного погашения вами кредита, недвижимость документально будет принадлежать залогодержателю - банку, а формально вам. Ипотечный кредит – это разновидность кредита, при котором денежные средства предоставляются на покупку недвижимости.

Банковская сделка в предоставлении вам потребительского кредита, например, на покупку машины, в залог вашей недвижимости (собственником которой вы являетесь), будет считаться «кредитом под залог недвижимости».

Средняя рыночная стоимость пятикомнатного дома варьируется в разных штатах от 60 до 150 тысяч долларов (читайте: Средняя стоимость недвижимости в США). Не смотря на довольно доступные цены на жилье, многие американцы, не желая выкладывать единым платежом сумму стоимости недвижимости, берут ипотеку сроком на 30 лет. Это дает возможность ежемесячно отдавать минимальную часть своих доходов на погашение кредита, и не пребывать в условиях жесткой экономии. Разумеется, в совокупности, сумма, выплаченная по процентам за такой огромный срок времени, значительно превысит проценты по кредиту сроком на 10 лет. Ипотека сроком на 30 лет при 5-ти процентной ставке обойдется заёмщику в двукратном размере от стоимости недвижимости. Это объясняется тем, что клиент, ежемесячно внося небольшую сумму по кредиту - оплачивает практически одни проценты, не уменьшая при этом размер тела кредита. Заемщик имеет право вносить ежемесячную оплату в несколько раз большую, чем указано в договоре, тем самым сокращая срок выплаты кредита, если это не противоречит условиям договора.

Что такое mortgage?

В США кредит на недвижимость называют «mortgage», что дословно переводится как ипотека. При этом mortgage может быть, как с фиксированной процентной ставкой - Fixed-Rate Mortgage (FRM) так и с плавающей - Adjustable-Rate Mortgage (ARM).

Какая процентная ставка в США на кредитование недвижимости?

Американцы всегда стоят перед выбором, какой вариант «мортгейдж» для них будет более выгодным. Размер плавающей процентной ставки всегда ниже фиксированной (на 1-2%), но на него существенно влияют условия, связанные с состоянием экономики США на момент пересмотра банком размера ставки. Взяв такую ипотеку, заемщик своего рода «играет в рулетку» с процентной ставкой, и не имеет возможности в перспективе распределять свои расходы. В зависимости от условий такого кредита, плавающая процентная ставкаможет не меняться в первые 3, 5, 7 лет (3ARM, 5ARM, 7ARM) с момента оформления ипотеки, после чего может быть поднята до граничных значений (CAP), к примеру, с начальных 3% до 7%, из которых 4% составит CAP. По окончанию фиксированного периода, банк ежегодно будет пересматривать размер ставки до полного погашения заемщиком кредита, и в крайне редких случаях в сторону уменьшения. Такой вид ипотеки предпочитают те, кто планирует погасить кредит за небольшой промежуток времени. Ставки по такому кредиту в среднем варьируются от 3,1% до 4,5%. На сегодняшний день ставка на пятилетние ипотечные кредиты (ARM) в среднем составляет 2,85%.

Вариант ипотеки с фиксированной процентной ставкой, в связи с отсутствием рисков, все больше привлекает американцев. Им пользуется 75% заемщиков. Зачастую потенциальные покупатели недвижимости выжидают момент экономической стабильности в стране, при котором размер ставки FRM не слишком высок и весь период кредитования платят менее низкий процент.

90% американцев желая приобрести недвижимость в кредит выбирают ипотеку сроком на 30 лет с фиксированной процентной ставкой. Средняя ставка по такому кредиту на начало 2016 года составляет 3,72%.

Приведем пример. Взяв ипотеку в размере 200 тыс. дол. сроком на 15 лет, с процентной ставкой 3,23% итоговая выплата заемщика составит 252 тыс. дол., сроком на 30 лет с процентной ставкой – 4,5 % - 365 тыс. дол. Свыше 90 процентов всех сделок с недвижимостью в США приходится на ипотеку. При этом в России и в Украине ипотекой пользуются не более 10% покупателей.

Помимо выгодных условий кредитования, государство США предоставляет своим гражданам возможность рефинансирования ипотеки (погашение остатка кредита путем оформления кредита в другом банке с меньшей процентной ставкой), а также создает всевозможные программы ипотечного кредитования для малообеспеченных граждан, ветеранов, жертв катастроф (которые лишились жилья), пенсионеров, граждан, использующих энергосберегающие системы, и т.д.

Из главных особенностей ипотеки в США можно выделить следующие:

  • Низкая процентная ставка. Из всевозможных видов кредита, у ипотеки самая низкая процентная ставка. Объясняется это тем, что ипотека зачастую выдается на длительный срок - 30 лет.
  • Первичный и вторичный рынки недвижимости. Как известно, российские и украинские банки не охотно берутся за сделки с ипотекой в новостройках в связи с риском возникновения незавершенного строительства. В то же время в США таких рисков нет, поэтому банки охотно берутся за любые сделки, как со вторичным жильем, так и с тем, которое находится в процессе строительства.
  • Высокая конкуренция. В связи с тем, что ипотека весьма популярна в США, каждый из банков старается удержать своего клиента. Поэтому такое кредитование доступно многим слоям населения. В крайне редких случаях заемщики получают отказ.
  • Учет доходов клиента. При рассмотрении заявки на выдачу ипотеки, американские банки учитывают не только доход клиента от заработной платы, а любые его личные накопления, в том числе пенсионные, а также дивиденды, и поступления от арендной платы.
  • Первоначальный взнос. Размер первоначального взноса равняется 10-50%, но в некоторых программах банка такие обязательства вообще отсутствуют.

Взять в кредит недвижимость в США могут люди, достигшие 25 лет, но не старше 75 лет.

Есть ли шанс у иностранных граждан взять ипотеку в США?

Банки США неохотно связываются с иностранными клиентами, в том числе с гражданами стран СНГ, ссылаясь на высокий уровень рисков. Одним из веских аргументов предоставить вам ипотечный кредит, является доверительное письмо от крупнейшего мирового банка, в котором вас должны позиционировать, как платежеспособного клиента.

Первое, что вам понадобиться сделать для получения ипотеки, это открыть счет в американском банке на территории США (срок оформления от 14 до 30 дней). На счету должно быть достаточно средств для внесения первоначального взноса, оплаты счетов по сделке и дополнительного резерва. Сумма резерва не должна быть меньшей суммы 12-ти ежемесячных ипотечных выплат, страховки на недвижимость, стоимости оценки приобретаемой недвижимости, всех налогов и сборов, которые оплачиваются в процессе сделки.

Также вам потребуется рекомендательное письмо от банка, который находится в вашей родной стране и в котором у вас открыт счет сроком не менее двух лет. Помимо этого, денежные средства должны соответствовать вашему годовому доходу, который вы так же должны письменно подтвердить.

К документам, которые потребует банк, относятся: паспорт, копия открытой визы («Грин карта», рабочая виза), кредитная история, документальное подтверждение вашего места проживания (например, квитанциями об уплате коммунальных услуг).

Банк может предоставить вам кредит в размере от 100 тыс. дол. до 20 млн. дол., при первоначальном взносе до 30%, что значительно выше, чем для граждан США. В среднем срок оформления кредита составляет 45 дней.

Получить ипотечный кредит иностранцы (с открытой американской визой) могут удаленно. Процедура оформления такой сделки потребует привлечения адвоката либо организации, специализирующейся на оформлении таких сделок иностранцам. Все необходимые справки и письма отправляются почтой, при обязательном заверении их в консульстве США (в вашей стране).

Процентная ставка по ипотечному кредиту для иностранцев выше, чем для граждан США, и составляет 5-7% (а в некоторых банках до 8-10%).

В этой статье мы рассмотрели лишь вершину айсберга системы ипотечного кредитования в США, поэтому хотим обратить Ваше внимание, что без помощи опытного специалиста, иностранцу в этой области разобраться будет весьма сложно.

www.usa-info.com.ua

Американская ипотека

Американцы, так же как и российское население, не могут сразу приобрести себе жилище, а потому примерно 90% всех жителей США оформляет ипотечный заем на срок от 5 до 30 лет. Правда, и условия такого кредитования существенно отличаются от нашей страны.

Особенности ипотеки в США

Пожалуй, основные особенности ипотеки в Америке заключаются в том, что иностранные финансовые компании более лояльно относятся к имуществу, которое будет покупаться за счет средств банка. Причем в равной степень средства выдаются как на вторичное жилье, так и на строительство дома.

Еще одна особенность ипотечного займа этой стране заключается в том, что в США с успехом используется «плавающая» ставка, размер которой периодически меняется. Хорошо или плохо это? Благодаря такой ставке финансовые компании с успехом зарабатывают, а вот заемщики, наоборот, страдают, так как проценты по кредиту постоянно меняются, соответственно меняются и финансовые выплаты, и чаще всего не в сторону уменьшения.

Так же особенностью кредитования является тот факт, что при выдаче кредита учитывается не только доход гражданина в виде заработной платы и аренды от имущества, но и дивиденды по акциям, а так же пенсионные накопления.

Американская ипотека подразумевает двухуровневый режим. Суть такого режима заключается в том, что при покупке жилища клиент банка оплачивает лишь незначительную часть, а все остальное за него погашает банк. После этого заемщик в течение 15-30 лет возвращает долг.

Что же до банка, то он «перепродает» долг ипотечному агентству. Последнее компенсирует банку затраты и выпускает ценные бумаги, выплатами по которым являются платежи клиентов банка. Бумаги при этом реализуются агентствами на фондовом рынке.

Какие условия на американскую ипотеку?

Разберем более подробно, на каких условиях банки в США выдают ипотечные займы.

Процентные ставки

Только в некоторых случаях процентная ставка в США фиксированная – в основном же она плавающая. При этом, в зависимости от срока кредитования и от кредитуемых условий ставка может изменяться на один и тот же кредитный продукт. Кроме того, процентная ставка в США очень зависима от базовой ставки.

На данный момент средняя процентная ставка по Америке – это 6%. Если же ставка сильно завышается, то ее можно рефинансировать, чтобы перекредитоваться на более выгодных условиях. И это в России рефинансирование – очень редкий случай, а в Америке об этом методе знают и с успехом пользуются.

В том случае, если гражданин страны стал банкротом, его жилище отдается обратно банку. При этом в течение 7 лет кредитные бюро наблюдают за ним, а через семь лет его кредитная история «обнуляется».

Сроки выплаты

В данной стране не популярен ипотечный заем на малые сроки – как правило, средства берутся на 30 лет. А менее популярной считается ипотека на 15 лет.

Суммы

Естественно, заемная сумма зависит от суммы кредита. Так, к примеру, среднее жилище в Америке стоит сто пятьдесят тысяч долларов, а потом и средства в банке выдаются именно на эту сумму.

Кстати, большинство банков в Америке выдает жилище без первоначального взноса.

Банки США, пусть и медленно, но все же постепенно идут на уступки клиентам – так, во многих финансовых компаниях уже отказались от справок о доходах, поручительства, а так же вступительных взносов. Появляются все новые кредитные программы, которые привлекают американцев и «заграничных» заемщиков.

Поддерживают банки и СМИ – в них постоянно описываются преимущества таких сделок и их чистота.

Дополнительные расходы

Какие дополнительные взносы актуальны в американских банках? Если гражданин Америки захочет приобрести жилище в своей стране, то ему нужно будет потратиться на оценку жилища, так же как это происходит и в России, причем заплатит он за это порядка пятисот долларов.

Кроме того, нужно будет заплатить за обработку данных, за что придется отдать порядка четырехсот долларов, и застраховать свое жилище. Последний пункт стоит около 1-2% от стоимости жилища.

Еще один пусть и необязательный, но очень важный пункт – это проверка жилища. Чтобы выявить все дефекты приобретаемого имущества, нужно будет заплатить до 500 долларов. В среднем один ежемесячный платеж, который нужно вернуть в банк, составляет до 1000 долларов. При этом около сотни долларов уходят в Америке на коммунальные услуги.

Плюсы и минусы ипотеки в США

Основное преимущество американской ипотеки перед российской заключается в том, что средняя процентная ставка в США составляет 6%, в то время как в России на данный момент она составляет 9%. Однако не стоит забывать о том, что в большинстве случаев процентная ставка в Америке плавающая, поэтому она может как понижаться, так и возрастать.

Американские банки в большинстве случаев более лояльно относятся к приобретаемому жилищу, уделяя меньше внимания его состоянию. Поэтому в 90% случаев жители Америки получают одобрение кредит.

А вот долевого строительства, на котором можно сэкономить до 30% на жилище, в Америке не существует. В большинстве случаев в Америке продаются готовые объекты недвижимости, поэтому у американских банков практически всегда есть залог в виде приобретаемого имущества.

www.sravni.ru


Смотрите также